Kun olet löytänyt sinulle sopivan asunnon, tutustu huolellisesti asunnon lisäksi myös taloyhtiöön ja sen talouteen. Taloyhtiön hyvä taloustilanne tuo vakautta asumiseen ja tarjoaa hyvät mahdollisuudet asunnon arvon kehitykselle tulevaisuudessa. Vastaavasti huono taloustilanne voi tuoda omistajalleen yllätyksiä ylimääräisten kustannusten muodossa ja vaikuttaa negatiivisesti asunnon arvoon.
Mitä ostajan tulee huomioida taloyhtiön taloudesta?
Ostajan tulee huomioida taloyhtiön taloudesta ainakin seuraavat asiat:
- varat ja velat
- kunnossapitosuunnitelma ja tulevat remontit
- vastikkeet
- tontin omistussuhde
Varat ja velat
Tarkista taloyhtiön rahatilanne. Onko yhtiöllä riittävästi varoja yllättäviin menoihin ja esimerkiksi tuleviin remontteihin? Mikäli ei, niin taloyhtiö saattaa joutua korottamaan tai perimään ylimääräisiä vastikkeita, jotka lisäävät asumiskuluja.
Selvitä myös taloyhtiön lainojen määrä ja kohde. Vaikka osakkeenomistaja ei ole henkilökohtaisesti vastuussa taloyhtiön veloista, velka maksetaan yhtiövastikkeilla, joihin osakkeenomistaja luonnollisesti osallistuu. Suuret lainat ja velkaantuneisuus voivat myös korottaa vastikkeita ja vaikuttaa koko yhtiön toimintaan sekä kunnossapitoon, mikä heijastuu suoraan asumismukavuuteen ja kiinteistön kuntoon. Suuri velka voi rajoittaa taloyhtiön mahdollisuuksia ottaa uutta lainaa esimerkiksi välttämättömiä peruskorjauksia varten, mikä voi pitkällä aikavälillä nostaa kustannuksia ja heikentää kiinteistön kuntoa.
Kunnossapitosuunnitelma ja tulevat remontit
Kunnossapitoselvitys on taloyhtiön selvitys yhtiön rakennusten kunnossapitotarpeesta. Se tehdään lain mukaan vähintään viiden vuoden ajanjaksolle ja sen täytyy sisältää kaikki kunnossapitotarpeet sekä esimerkiksi tulevat remontit, joilla on olennaista vaikutusta osakehuoneistojen käyttöön ja käyttökustannuksiin. Kunnossapitoselvitys esitellään yhtiökokoukselle vuosittain. Kunnossapitoselvitys auttaa osakkaita ymmärtämään tulevia kustannuksia, korjaustarpeita ja remontteja. Se tukee myös taloyhtiön toiminnan pitkäjänteistä suunnittelua ja budjetointia.
Vastikkeet
Tilinpäätöksen liitteenä oleva vastikerahoituslaskelma on hyvä lukea läpi. Siitä selviää, miten vastikkeita on käytetty ja onko niitä peritty tarpeeksi vai liian vähän. Taloyhtiöllä olisi hyvä olla säästössä 2-3 kuukauden vastikkeita vastaava summa.
Vastikerahoituslaskelmasta löytyy vastikkeen hinta neliömetriltä. Vertaa sitä alueen muiden taloyhtiöiden vastikkeisiin, jos mahdollista. Korkea vastike voi viitata yhtiön hyvään palvelutasoon, korkeisiin kuluihin tai suureen lainamäärään. Matala vastike voi olla hyvä asia tai se voi tarkoittaa alibudjetointia ja esimerkiksi korjausten lykkääntymistä, jolloin vastikkeiden nousu on edessä tulevaisuudessa.
Tontin omistussuhde
Tärkeää on myös selvittää, sijaitseeko taloyhtiö omalla vai vuokratontilla. Vuokratontilla asuessa maksetaan tonttivuokraa kuukausittain osana vastiketta. Jos ostettava asunto sijaitsee vuokratontilla, selvitä milloin mahdollinen vuokrasopimus päättyy. Jos vuokrasopimus on päättymässä lähivuosina, tällöin voi olla odotettavissa merkittävä korotus tontin vuokraan, kun tontin omistaja pääsee päivittämään vuokrahintaa jopa vuosikymmenten jälkeen tämän päivän hintatasolle. Tontin vuokrahinnankorotus nostaa omalta osaltaan asumisen kustannuksia.
Tarkista tontin omistaja. Kaupungit ja kunnat ovat reiluja tontin omistajia. Esimerkerkiksi Helsingin kaupungin tonttivuokrien korotuksille on selkeät julkiset perusteet ja laskentatavat. Vuosittaiset vuokrakorotukset perustuvat indeksiin ja pidempien vuokrasopimusten uusinta tontin arvoon eikä vuokra nouse kerralla merkittävästi vaan vuosien mittaisen siirtymäajan aikana asteittain. Kaupungeilla tontin vuokran hinnoittelu on läpinäkyvämpää kuin yksityisellä sektorilla. Yksityiset tontin omistajat, yritykset, säätiöt ja seurakunnat voivat määritellä tontin vuokran melko vapaasti tavoitellen hyvää tuottoa sijoitetulle pääomalle.
Oma tontti on usein arvostetumpi ja voi nostaa asunnon jälleenmyyntiarvoa. Vuokratontti voi vaikuttaa asunnon myyntiin ja hidastaa sitä, jos ostajat pelkäävät tulevia vuokrankorotuksia tai epävarmuutta sopimusehdoista.
Monissa vuokratonttikohteissa on mahdollisuus lunastaa tontti omaksi joko yksittäisen osakkaan tai koko taloyhtiön toimesta. Lunastaminen voi olla taloudellisesti kannattavaa pitkällä aikavälillä, mutta se vaatii usein merkittävän kertamaksun. Tarkista, onko tontti lunastettavissa ja mikä on lunastushinta sekä onko lunastus vapaaehtoinen vai pakollinen.
Mistä hankkia tietoa taloyhtiön taloustilanteesta?
Tietoa edellä mainituista asioista eli taloyhtiön taloudesta saat useista eri virallisista asiakirjoista, joita kannattaa aina tutkia ennen asunnon ostoa. Taloyhtiön taloudesta kertovia ja tärkeitä asiakirjoja saat taloyhtiön isännöitsijältä tai asuntoa myyvältä kiinteistönvälittäjältä. Näitä tärkeitä asiakirjoja ovat tilinpäätös, taloyhtiön talousarvio ja isännöitsijäntodistus.
Tilinpäätös sisältää tuloslaskelman ja taseen eli kertoo taloyhtiön tulot, menot, varat ja velat. Tilinpäätöksen liitteenä on vastikerahoituslaskelma, josta näkee taloyhtiön vastikkeiden käytön.
Taloyhtiön talousarvio on ennuste tulevan tilikauden menoista ja tuloista. Se esitetään ja hyväksytään vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa. Taloyhtiön talousarvio on osa asunnon myyntiasiakirjoja.
Isännöitsijäntodistus on yksi tärkeimmistä asiakirjoista asunnon oston, myynnin ja lainaneuvottelujen yhteydessä. Isännöitsijäntodistus sisältää tietoa muun muassa taloyhtiöön tehdyistä ja tulevista remonteista, vastikkeista, yhtiön lainoista ja huoneiston perustiedoista.
Taloyhtiön asiakirjoihin ja talouden lukuihin kannattaa tutustua huolellisesti ennen asunnon ostoa. Silloin tiedät, mitä olet ostamassa ja vältyt todennäköisemmin isommilta ja talouteesi vaikuttavilta yllätyksiltä tulevaisuudessa.